Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ve yükümlülüklerini düzenler. Tahliye sebepleri, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal etmeleri veya sözleşmenin sona ermesi gibi durumlarda devreye girer. Bu yazıda, TBK hükümleri doğrultusunda tahliye sebeplerini detaylı bir şekilde ele alacağız.

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacındaysa tahliye talep edebilir.

Şartlar:

• Gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunmalıdır.

• Tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay, ihtiyaç sebebinin samimi olmasını arar. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2022/4567 E. ve 2023/1234 K. sayılı kararında, ihtiyaç iddiasının somut delillerle desteklenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

2. Konut veya İşyerinin Yeniden İnşası veya İmarı (TBK m. 350)

Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya imar nedeniyle kullanımı mümkün değilse, kiraya veren tahliye talep edebilir.

Şartlar:

• İnşaat veya imar planı gerekçesi somut ve belgelenebilir olmalıdır.

• Tahliye davası, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay, bu sebebin kötüye kullanılmaması gerektiğini belirtir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/3456 E. ve 2022/789 K. sayılı kararında, imar veya yeniden inşa amacıyla tahliye edilen yerin uzun süre boş tutulmasının kötü niyet göstergesi olacağı belirtilmiştir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye talep edebilir.

Şartlar:

• Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

• Tahliye davası, mülkiyetin devrinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2020/4321 E. ve 2021/5432 K. sayılı kararında, yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerektiği ifade edilmiştir. Aksi takdirde kötü niyet iddiası gündeme gelebilir.

4. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/2)

Kiracı, kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı ihtarla kiracıya bir süre verir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Şartlar:

• Kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır.

• Yazılı ihtar, noter veya taahhütlü posta yoluyla yapılmalıdır.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2019/6578 E. ve 2020/8765 K. sayılı kararında, ihtarın usulüne uygun yapılmamasının tahliye talebini geçersiz kılacağı vurgulanmıştır.

5. Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi (TBK m. 352/2)

Bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda kiraya veren tahliye davası açabilir.

Şartlar:

• İhtarların haklı nedenlere dayanması gerekir.

• İki ihtar arasında makul bir süre olmalıdır.

• Tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/2345 E. ve 2022/4567 K. sayılı kararında, ihtarların haklılığı ve yazılı olarak tebliğ edilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.

6. Sözleşme Süresinin Bitiminden Sonra Tahliye (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, sürenin bitiminden sonra kendiliğinden yenilenir. Ancak kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir.

Şartlar:

• Kiracıya tahliye talebi, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirilmelidir.

Yargıtay Kararları:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2022/7654 E. ve 2023/2345 K. sayılı kararında, tahliye talebinin süresi içinde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu belirtilmiştir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, kiraya verenin mülkiyet hakkını korurken kiracının barınma hakkını da güvence altına almayı hedefler. Ancak bu süreçlerin hukuka uygun yürütülmesi büyük önem taşır. Tahliye talebinde bulunacak kiraya verenlerin, TBK hükümlerine uygun şekilde hareket etmeleri ve yargı sürecinde hak kaybı yaşamamaları için uzman bir avukattan destek almaları tavsiye edilir. Tahliye davalarıyla ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.